사례 ☞2009년 6월 중순에 함양읍에 위치한 아파트를 매입한 이씨는 또다시 2015년 5월 12일에 마천면 소재지에 있는 단독주택을 취득하였다. 그런데 2016년 4월에 마천면 소재지 단독주택이 화재로 주건물인 주택이 소실되고 부속건물인 창고는 존속되어 있다. 이와 같이 주건물만의 멸실 등기로 함양읍에 위치한 아파트를 2017년 5월 말쯤에 양도하게 되면, 이씨는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당될까?♣ 1세대 1주택 비과세 요건은 국내에 소유한 1세대가 그 주택의 양도인 현재 당해 주택의 보유 기간이 2년 이상인 것을 양도한 경우에 비과세되는 것이다. 1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로서 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함하는 것이다.1세대 1주택 비과세 규정은 양도인 현재 소유하고 있는 주택 수에 따라 판단하는 것으로서 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 사실상 멸실된 이후에 나머지 주택을 양도하는 경우 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.따라서 이씨의 경우는 마천면 소재지의 창고는 주택으로 볼 수 없어, 함양읍 소재지의 아파트는 양도할 때 비과세 요건(2년이상 보유)이 충족되어 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 사례 ☞농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우에 부수 토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생하게 되고 그에 대한 양도소득세가 과세되는 경우가 있다. 이때 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우, 등기부등본 등 공부상의 내용만을 기준으로 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 된다. 이러한 경우에 어떻게 해야 할까?♣ 부수토지란 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유하고 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내의 토지를 말하며, 주택이라 함은 공부상의 용도구분에도 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말한다. 따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도 실제로 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 보며, 농가 주택의 부수창고 등고 주택으로 본다.주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다. 하지만 대지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지, 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 도시지역의 경우 그 바닥면적의 5배, 도시지역 밖의 경우 10배에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.무허가 건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나, 무허가 건물부분도 표기된 부동산 매매계약서, 무허가 건축물에 대한 재산세 납부영수증 또는 과세대장 사본, 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록등본, 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진 등을 준비하면 입증할 수 있다.