양도소득세에 관한 법률지식은 아무래도 일상에서 쉽게 접할 수 있는 사례를 통해 이해하는 것이 쉬운 것이라고 생각한다. 따라서 딱딱한 이론보다는 일상사례를 살펴보며 알아보자.사례 ☞상가건물과 아파트 한 채를 보유하고 있던 강씨가 기존에 거주하고 있던 아파트를 매도하고, 다른 주택으로 이사를 하였다. 강씨는 1세대 1주택 비과세대상 주택으로 생각하고 양도소득세를 신고하지 않았다. 그런데 몇 개월 후에 세무서에서 양도소득세를 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니, 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어서 1세대 2주택 소유자에 해당되어 양도소득세를 내야 한다는 것이었다. 그러나 건축물 관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만, 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있었기 때문에 사실상은 주택은 아니었다. 이런 경우에 강씨는 양도소득세 비과세 구제를 받을 수 있을까? ♣ 1세대 1주택에서 주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 거주용으로 사용하는지의 여부는 공부상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 그러므로 강씨의 경우 건축물 관리대장에 주택으로 되어 있다하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다. 세무서에서는 과세자료에 대하여 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 따라서 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다. 그 증빙서류는 임대차계약서 사본 또는 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본, 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 등이다. 양도소득세는 양도일로부터 몇 개월이 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않으면 나중에 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않다. 만약 임차인이 바뀌었던지, 기존의 임차인이 협조를 해주지 않으면 입증하는데 어려움을 겪게 된다. 또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 인정받기가 매우 어렵다. 강씨의 사례와 같은 경우, 아파트를 처분할 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 편이 훨씬 좋을 것이다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 까다로운 수고를 덜게 된다. 여기서 주의할 점은 위 사례와 반대되는 경우도 종종 있다는 것이다. 공부상은 주택이 아니라 하더라도 실제상의 용도가 주택일 경우에 양도소득세를 내야 하는 일이 발생한다. 아까도 언급했듯이 양도소득세는 사실상의 용도로 판단하기 때문에, 공부상 주택이 아니라고 안심하고 있다가 실제 주택의 용도로 사용하고 있다는 것이 증명되면 양도소득세를 납부하여야 한다. 쉽게 잘못 판단하여 예기치 않은 세금을 납부하는 일이 없도록 잘 알아두자.