오늘은 부동산경매에 관하여 알려 드리려고 합니다. 최근 주택매매시장 거래량이 둔화되면서 많은 우려를 낳고 있습니다. 집값이 오르면 좋겠지만 앞으로 떨어진다면 대부분이 대출을 통해서 샀기 때문에 그 여파는 매우 심하지 않을까 싶습니다. 이러한 여건 때문에 많은 분들이 부동산경매 쪽으로 관심을 돌리고 있습니다. 물건만 제대로 고르면 흙속의 진주를 찾으실 수 있고, 그렇지 않더라도 기존 시세보다는 저렴하게 사실 수 있기 때문에 지금처럼 매매시장이 불안할 때는 좋은 대안이 아닌가 싶습니다. 이처럼 메리트가 있는 만큼 부동산경매는 난관도 많고 떨어질 때 느끼는 좌절감도 큽니다. 반대로 낙찰의 기쁨은 항상 설레고 새롭습니다. 하지만 부동산경매의 낙찰이 끝은 아닙니다. 집주인과의 이사협의가 남아 있는데, 사실 부동산경 매의 꽃은 명도입니다. 점유자와 이사협의를 하다 보면 여러 유형의 사람들을 볼 수 있습니다. 무서운 인상을 가지신 분도 계시고, 안타까운 사연을 갖고 계신 분들도 많고... 때문에 마음도 약해질뿐더러 병원경매절차를 잘 이용하지 못해 시간과 돈을 낭비하시는 분들이 많습니다. 그래서 백퍼센트 정답은 아니지만 협의하는데 있어서 유리한 위치에 설 수 있는 방법을 말씀드리려고 합니다. 바로 민사집행법에 따른 인도명령결정을 통한 강제집행신청을 하는 방법입니다. 이를 통해서 여차하면 강제집행을 할 것 같은 인상을 주어 조금 더 빠르고 나은 조건으로 협의를 진행하실 수 있습니다. 참고로 이 방법은 대항력이 없는 자가 점유하고 있을 경우에 사용하실 수 있습니다. 대항력이 있는 배당요구 안한 임차인이라면 보증금을 인수하여야 하고, 이 경우 인도명령은 기각됩니다. 인도명령은 보통 대출하시면서 처리하는 법무사에게 의논하여 함께 처리하시면 됩니다. 인도명령은 소유자 점유일 경우는 바로 인용이 되고, 임차인 점유일 경우에는 배당기일이 지나고 인도명령이 결정됩니다. 그다음 법원에서 점유자에게 송달을 보내고 송달받고 2주간의 항고기간이 지난 후에 강제집행을 신청하실 수 있으며, 이때 점유자가 송달을 안 받는 경우가 많으므로 공시송달 제도도 고려해 보셔야 합니다. 강제집행 신청하는 방법은 신분증과 인도명령결정정본 지참하신 후에 민사신청과에서 송달증명원과 집행문부여를 각 1통씩 부여받습니다. 그리고 집행관사무실로 가서 강제집행신청서를 받아 목록에 따라 차곡차곡 써넣으신 다음 인도명령결정정본, 송달증명원, 집행문부여를 제출하시면 집행신청이 완료됩니다. 그러면 예납비용을 산출해 주는데, 실제 집행하실 것이 아니라면 계고까지만 산출해 달라고 하는 게 좋습니다. 이렇게 강제집행신청이 접수됩니다. 법원에서 계고장을 붙이고 이를 본 점유자는 웬만하면 협의하지만, 만약 일이 틀어지면 바로 강제집행하면 되니 시간도 절약되고 일도 차질없이 진행할 수 있기 때문에 낙찰을 받고 나서 꼭 진행하셔야 하는 절차입니다. 이와 같이 신청이 완료되고 실 집행까지는 잔금 치르시고 3~4개월 정도가 걸리게 됩니다. 여태껏 강제집행 신청하는 방법을 말씀드렸는데, 경매를 하는 사람의 입장에서 상대방의 처지도 반드시 고려하셔야 한다는 겁니다. 같이 공감하다 보면 더 좋은 타협점도 이끌어 낼 수 있고, 조금 손해보더라도 기분좋게 일을 마무리 할 수 있기 때문입니다. 되도록이면 집행은 지양하고 협의를 지향하시면, 나중에 주변의 다른 이웃들에게도 좋은 인상과 기분좋은 부동산경매 마무리가 될 것으로 사료됩니다.