주택전세보증금에 대해 세금이 어떻게 부과되는지 참 알쏭달쏭 어려운 문제다.전세보증금에 이자율을 곱한 금액을 소득으로 보고 과세를 한다는데, 보통 생소하고 처음 듣는 사람들이 많을 것이다. 이에 대해 설명해 보고자 한다. 첫째, 전세보증금에 대한 세금을 내는 납세의무자를 살펴보자.전세보증금에 대해서 소득세를 내야 하는 사람들은 일단 3주택 이상을 보유하고 있어야 한다. 그런데 이러한 주택 수를 산정할 때에는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산(자녀의 주택은 제외)하고 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기 한 경우에는 각각 1개의 주택으로 본다. 또한 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 하되 지분이 같은 경우에는 각각 소유한 것으로 본다. 둘째, 전세보증금의 합계액이 3억원을 초과해야 한다.여기서 3억원이란 이 금액 이하에 대해서는 전세보증금을 과세하지 않겠다는 것을 의미한다. 따라서 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우에만 과세가 된다고 할 수 있다. 다만 주택의 소형주택의 전세보증금에 대해서는 한시적으로 과세를 하지 않는다(2018. 12. 31). 여기서 소형주택이란 기준시가 3억원 이하인 국민주택 규모의 주택(60㎡ 이하)을 말한다. 단 이 2가지의 조건이 다 충족되어야 하며, 2가지 중 하나라도 충족되지 않으면 소형주택으로 인정받지 못한다. 또한 소형주택은 전세보증금을 과세할 때 제외되므로 주택임대보증금을 합산할 때 주택이 없는 것으로 간주한다. 따라서 소형주택은 10채를 소유하던, 100채를 소유하던 전세보증금에 대한 세금을 내지 않아도 되는 것이다. 셋째, 전세보증금의 합계액이 3억원을 초과하였을 경우, 소득금액의 계산방법을 알아보자.간주임대료란 보증금을 금융기관에 예치할 경우 이자수익이 발생하는 것으로 간주하여 이자상당액을 월임대료로 보고 과세하는 것이다. 세금은 다음과 같은 식으로 계산한다.★ 간주임대료 = (3억원 초과 보증금×60%×정기예금이자율)-임대사업부문 발생이자·배당소득★ 납부세액 = 〔간주임대료 - 필요경비(간주임대료의 60%)〕×세율(14%)<사례>를 통해 구체적으로 살펴보자.갑은 주택 3채를 임대하고 있다. 이에 대한 임대보증금이 총 4억원이라면 과세소득은 얼마일까? (정기예금이자율은 2.9%로 가정)간주임대료 : (4억원-3억원)×60%×2.9%-0원 = 6천만원×2.9% = 174만원납부세액 : 〔1,740,000-(1,740,000×60%)〕×14% = (1,740,000-1,044,000)×14% = 696,000×14% = 97,440원 위의 계산처럼 주택 3채의 전세보증금의 합이 4억원이라 하더라도 실제로 납부해야 될 세액은 97,440원이다. 즉 간주임대료로 내는 세금은 비교적 작은 편이다.